Покупка недвижимости в Португалии: проверка и оформление

Чтобы купить недвижимость в Португалии, подготовьте NIF, проверьте собственника и обременения в реестре недвижимости, разберите долги, согласуйте условия CPCV (contrato-promessa de compra e venda — предварительного договора купли-продажи) и расчёты по IMT и IS. До escritura — публичного акта купли-продажи у нотариуса — следует закрыть обнаруженные расхождения и определить порядок оплаты: IMT уплачивается в момент escritura, если покупатель не освобождён. После подписания проверяется результат регистрации приобретения. Отправной документ проверки — certidão de registo predial, подтверждающая владельца и зарегистрированные обременения. Обещание продавца о юридической чистоте выписку не заменяет.

Ниже разобраны покупка для проживания, аренды и через компанию, документы сторон, предварительные договорённости, налоги, оформление и действия при осложнениях. Для граждан России и Беларуси отдельно оцениваются въезд и допустимость расчётов. Покупка квартиры не заменяет миграционное основание: AIMA исключает прямые и косвенные вложения в недвижимость из допустимой инвестиционной деятельности ARI. Материал опирается на доступные официальные сведения; противоречащие друг другу налоговые пороги обозначены отдельно.

Сначала определите покупателя и назначение объекта

Сравнение ниже — порядок подготовки сделки, а не перечень автоматических льгот. Официальная страница IMT отдельно рассматривает постоянное жильё, перепродажу и реабилитацию. Само название цели в переписке с агентом не означает выполнения налоговых условий.

Вариант покупки	Что подготовить и проверить	Что согласовать до обязательств
Физическое лицо, постоянное жильё	NIF, статус покупателя, право продавца, назначение помещения	Применимость жилищной льготы и доказательства условий
Жильё для отдыха или аренды	Реестровые сведения, документы об использовании, расходы на содержание	Допустимость планируемой аренды и отдельный налоговый расчёт
Покупатель — компания	Корпоративные документы, подписант, источник средств компании	Кто приобретает актив и с какого счёта идёт оплата
Покупка с кредитом	Проект финансирования, требования банка к объекту и документам	Последствия отказа банка или уменьшения суммы кредита
Ремонт, реконструкция, перепродажа	Состояние объекта, документы планируемых работ, условия налогового режима	Расходы и последствия несоблюдения условий льготы

Если покупатель — компания, нельзя автоматически использовать личный пакет директора и личный банковский маршрут. В проекте договора и платёжной схеме должно быть понятно, кто сторона сделки и на каком основании распоряжаться деньгами подписант. Создание организации ради квартиры не следует принимать за готовое налоговое решение: сначала сравниваются расходы владения и последствия будущей продажи.

При покупке строящегося объекта предложите продавцу раскрыть, что именно продаётся на текущей стадии, какие документы уже оформлены и какие результаты ещё предстоит получить. В договоре следует связать платежи с проверяемыми событиями, описать результат передачи и порядок действий при задержке. Рекламный план квартиры сам по себе не отвечает на вопросы о правах на землю, готовности объекта и составе приобретаемого имущества.

Для граждан ЕС Your Europe подтверждает равенство прав с гражданами государства при покупке и продаже недвижимости, включая основное жильё, жильё для отдыха и офисы. Этот вывод о гражданах ЕС нельзя переносить на любой паспорт и любую сделку. Для граждан третьих стран отдельно разбираются документы, финансовые ограничения и конкретный объект.

NIF и статус покупателя: что проверить до договора

NIF — Número de Identificação Fiscal — налоговый номер физического лица. Официальный сервис связывает его с приобретением товаров и услуг, заключением договоров и открытием банковских счетов. Запросить номер может гражданин Португалии или иностранного государства, резидент или нерезидент, причём в любой момент. Обладателям Cartão de Cidadão номер присваивается автоматически, остальным — по заявлению. Правовая основа на странице сервиса — Decreto-Lei n.º 14/2013 и Lei Geral Tributária. Следовательно, получение NIF следует включить в подготовку, не ожидая оформления ВНЖ.

Налоговый номер, налоговый статус и разрешение на проживание решают разные задачи. Наличие NIF не означает выдачи миграционного разрешения. Для налогового статуса та же страница называет признаки резидентства, достаточно одного из них:

Признак налогового резидентства по описанию сервиса NIF	Значение для покупателя
Проживание в Португалии более 183 дней в году, подряд или с перерывами	Считаются фактические дни присутствия, а не дата покупки
Постоянное жильё в распоряжении, включая долгосрочную аренду или собственный дом, с презумпцией намерения проживать	Покупка жилья сама может стать фактом, который учитывается при оценке статуса
Профессиональная деятельность или основной доход в Португалии	Важно для покупателя, который планирует работать или сдавать объект
Иждивенцы — дети или супруг — проживают в Португалии	При оценке учитывается состав семьи покупателя

При покупке нельзя без проверки указывать резидентский статус ради льготы или удобства анкеты: данные должны соответствовать фактическим обстоятельствам. Последствия смены статуса для налогов в стране текущего проживания разбираются отдельно, до сделки.

Если NIF уже присвоен, начните с проверки записи: совпадают ли имя, документ, адрес и используемый статус с данными проекта сделки. Разные варианты транслитерации стоит сопоставить заранее. Для нового обращения запросите у Finanças порядок подачи под конкретную ситуацию и перечень подтверждений личности и адреса. Страница сервиса отдельно отсылает к порядку назначения налогового представителя (representante fiscal) и к памятке AT о номере для иностранцев-нерезидентов. Поэтому вопрос о представительстве следует задать отдельно, с указанием страны проживания и предполагаемых действий в Португалии.

Официальное описание сервиса NIF подтверждает доступность обращения, но не даёт полного адресного комплекта для каждого нерезидента. Поэтому требование апостилировать любой паспорт, оформить одинаковую доверенность всем покупателям или открыть конкретный счёт нельзя считать универсальной инструкцией. Формат оригиналов, переводов и полномочий согласуется с получателем документов до расходов на оформление.

Для начала подготовки составьте короткую карточку покупателя: гражданство, страна законного проживания, имеющийся NIF, предполагаемый собственник, источник денег и участие представителя. Передавайте её специалисту по сделке вместе с документами объекта. Такая карточка помогает отделить налоговую регистрацию от банковской проверки и миграционного вопроса, а не собирать один случайный комплект для разных процедур.

Проверка регистрации: собственник, объект и обременения

Certidão de registo predial подтверждает юридическое положение недвижимости на момент выдачи и описывает действующие регистрационные записи. В официальном описании прямо названы принадлежность объекта и обременения. Бумажную выписку вправе запросить любое лицо; сервис относится к Instituto dos Registos e do Notariado. Покупателю не стоит ограничиваться фотографией документа из старой переписки.

Через Predial Online доступны Certidão Permanente de registo predial и Informação Predial Simplificada. Сервис прямо различает юридическое значение: постоянная выписка обладает силой сертификата, упрощённые сведения такой силы не имеют. Для договорного комплекта уточните, какой документ и способ доступа принимает оформляющий специалист.

Регистрационные действия через Predial Online, по описанию сервиса, совершают адвокаты, нотариусы, solicitadores и торгово-промышленные палаты, а из частных лиц — обладатели Cartão de Cidadão, если к заявлению не нужно прикладывать отсканированные документы. Онлайн-регистрация может стоить со скидкой до 10%. Иностранный покупатель без Cartão de Cidadão обычно получает доступ к этим действиям через профессионального участника сделки, поэтому распределение обязанностей по регистрации стоит закрепить заранее.

В первую очередь сопоставьте продавца с зарегистрированным владельцем. Затем сверьте описание объекта с предложением и договором: адрес, регистрационные обозначения, квартиру или отдельную часть здания, землю и включённые помещения. Если объявление обещает парковку, кладовую или участок, запросите документы именно на эти элементы. Слово «включено» в рекламе ещё не объясняет, какое право передаётся.

Каждую запись об обременении следует разобрать по содержанию и предполагаемому способу устранения. При ипотеке запросите у продавца документы кредитора и согласованный порядок погашения и снятия записи. В платёжной схеме должно быть понятно, кому перечисляется соответствующая сумма, каким документом подтверждается исполнение и кто контролирует регистрационный результат. Обещание снять ипотеку после получения всей цены оставляет этот вопрос открытым.

Проверка не заканчивается первой выпиской. Перед окончательным расчётом следует повторно сверить доступные регистрационные сведения с согласованным проектом сделки. Для электронной выписки сохраните код доступа и результат проверки, для бумажной — документ и дату выдачи. При расхождении актуальных данных и проекта сначала выясните причину и порядок исправления.

Отдельно оцените применимость direito legal de preferência — законного преимущественного права. Predial Online описывает объявление существенных условий сделки, через которое организации с законным правом преимущества заявляют, будут ли его осуществлять. После такого объявления стороны освобождаются от получения и оплаты отрицательных справок об отказе от преимущественного права у каждой такой организации. Доступ к объявлению ограничен: его видят обладатели права, регистратуры, заявитель и лица, получившие от него код доступа. Следует уточнить, относится ли этот порядок к конкретному объекту, кто размещает объявление и какой результат передаётся оформляющему специалисту. Универсальный срок ожидания из общего описания сервиса не следует.

Результат проверки удобно оформить как заключение по объекту: подтверждённый владелец, идентифицированный предмет покупки, разобранные записи, нерешённые вопросы и документы для закрытия каждого вопроса. Такой документ помогает принять решение о платеже. Формулировка «юридическая чистота проверена» без состава проверенных сведений не даёт сопоставимого результата.

Долги и налоговые данные проверяются отдельно от права собственности

Выписка о недвижимости отвечает на вопросы о владельце и зарегистрированных обременениях. Официальное описание certidão predial не называет её справкой об отсутствии всех долгов продавца. Поэтому чистую регистрационную картину нельзя считать подтверждением расчётов по налогам, управлению зданием или коммунальным услугам.

Для проверки разделите задолженность, связанную с объектом, личные обязательства продавца и суммы, которые стороны договорились учесть в расчёте цены. По каждому обнаруженному долгу выясняются кредитор, основание, актуальная сумма, связь с объектом и возможное влияние на покупку. Нельзя заранее утверждать, что любой долг переходит покупателю либо полностью исчезает после продажи.

Запросите у продавца налоговые документы объекта, включая доступную caderneta predial, сведения об IMI и подтверждения расчётов. На Portal das Finanças есть раздел справок о наличии или отсутствии налоговой задолженности (certidão de dívida e não dívida); по названию она касается налогового положения лица, а не объекта, поэтому о налогах продавца её логично запрашивать у самого продавца. Кто вправе получить справку и что именно она подтверждает, уточняется по разделу AT до того, как ссылаться на неё в договоре. При наличии кондоминиума предложите получить у управляющего сведения о начислениях, задолженности и согласованных расходах на общие работы. Этот комплект нужен для анализа конкретной покупки; его не следует представлять единым установленным законом пакетом для каждого объекта.

У налогового документа и регистрационной выписки разные задачи. Сопоставьте обозначения объекта, владельца и данные, используемые для расчёта платежей. Если фигурируют несколько помещений или частей участка, выясните, какие документы относятся к продаваемому составу. До согласования CPCV полезно получить объяснение расхождений от продавца и подтверждение принятого способа исправления от специалиста по оформлению.

VPT — valor patrimonial tributário — относится к налоговой оценке. Рыночное предложение продавца, налоговая оценка и цена договора не должны смешиваться. Симулятор VPT налоговой службы прямо предупреждает, что результат носит информационный характер и не создаёт юридических налоговых последствий. Распечатка симуляции не заменяет проверку официальных данных и расчёт платежа по сделке.

Если долг предстоит погасить из цены покупки, предложите письменно определить сумму, получателя, подтверждающий документ и момент платежа. Уточните, как будет проверено снятие связанного обременения и что произойдёт, если согласованный результат не достигнут. Простое уменьшение цены не отвечает на вопрос о правовых последствиях непогашенного обязательства.

При отказе продавца раскрыть документы следует зафиксировать, какая именно проверка осталась незавершённой. Затем решается, можно ли закрыть вопрос иным подтверждением или требуется отложить договор и платёж. Отсутствие сведений не следует записывать в заключении как отсутствие долга.

Если продавец — компания: проверьте реестр и подписанта

У недвижимости и компании разные реестры. Certidão de registo predial относится к объекту, а certidão permanente de registo comercial — к юридическому лицу. При продавце-компании нужны обе линии проверки: принадлежит ли недвижимость этому лицу и вправе ли конкретный подписант совершить предложенную сделку.

Официальный путеводитель Empresa Online указывает, что код доступа к certidão permanente позволяет просматривать регистрации компании, связанные электронные документы и последний актуализированный pacto social — устав. Запросите доступ к соответствующим сведениям и сопоставьте название и идентификацию организации с регистрацией недвижимости, договором и платёжными реквизитами.

Отдельно изучите действующий порядок представительства. Для подготовки сделки запросите документы о лице, которое будет подписывать договор, и основания полномочий. При представительстве по доверенности согласуйте её содержание и приемлемую форму с оформляющим специалистом. Если для конкретного решения требуется дополнительное корпоративное одобрение, следует получить надлежащий документ, а не полагаться на заверение менеджера по продаже.

Сведения FCPC нельзя автоматически считать заменой коммерческой выписке. Тот же официальный путеводитель прямо отделяет certidão permanente de inscrição no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas от certidão permanente de registo comercial: FCPC содержит данные о включении организации в этот реестр. Для проверки подписанта следует запросить документы, которые раскрывают нужный вопрос, а не любой документ с названием компании.

Учитывается и вид регистрационного действия. По описанию registo comercial, transcrição проходит проверку регистратора, а depósito служит архивированию документов без такой проверки. Факт загрузки документа не равнозначен подтверждению законности всей сделки. При чтении сведений выясните, что зарегистрировано, каким способом и какой вывод из записи допустим.

Такая проверка относится и к покупателю-компании. В проекте должны совпадать приобретающая организация, подписант и документ о полномочиях; перевод директора требует отдельного объяснения правового основания. Регистрация компании сама по себе не доказывает допустимость запланированного использования недвижимости. Корпоративные документы и разрешительные вопросы проверяются по разным основаниям. Если португальскую компанию для покупки ещё предстоит создать, формы и порядок регистрации разобраны в статье «Регистрация компании в Португалии: формы и порядок». Иностранная организация, которая совершает в Португалии разовую операцию, по описанию Empresa Online может запросить идентификацию в FCPC; применимость этого шага к покупке проверяется с оформляющим специалистом.

Документы: составьте комплект под участников и получателей

Универсальная формула «паспорт и деньги» оставляет открытыми проверку покупателя, права продавца и возможность провести расчёт. Для подготовки разделите документы по адресатам. Представленный ниже комплект — рабочее задание на сбор и согласование, а не утверждение об обязательности каждой бумаги при любой покупке.

Получатель и задача	Что подготовить или запросить	Что уточнить до оформления
Finanças: NIF и налоговые данные	Идентификация заявителя, имеющийся NIF, сведения об адресе и статусе	Канал обращения, документы конкретного нерезидента, представительство
Специалист по сделке: личность и участие покупателя	Паспортные данные, предполагаемый собственник, сведения о представительстве	Оригиналы, переводы, удостоверение, полномочия представителя
Проверка продавца и объекта	Реестровая выписка, налоговые документы, сведения об обременениях и долгах	Какому объекту относится документ и какие сведения остались без подтверждения
Проверка компании	Доступ к certidão comercial, устав, документы подписанта	Порядок представительства и требуемое одобрение сделки
Банк: платёж или кредит	Документы источника средств, выписки, проект договора и сведения о сторонах	Принимаемый маршрут, получатель, дополнительные запросы банка
Оформление и регистрация	Согласованный проект, налоговый расчёт, подтверждения платежей или льгот	Итоговый список документов и порядок передачи на регистрацию

Право нерезидента запросить NIF подтверждает официальный сервис налогового номера, а доступ к корпоративным сведениям — Empresa Online. Остальной адресный комплект уточняется по форме участия и требованиям получателя. Нельзя переносить перечень документов миграционного заявления на покупку недвижимости на основании того, что обе процедуры проходят в Португалии.

Документы о происхождении денег стоит связать в понятную цепочку: основание получения средств, поступление и доступный остаток. Для продажи актива это могут быть договор и подтверждение оплаты, для дохода от работы — документы отношений и поступлений. Примеры помогают подготовить объяснение банку, но окончательный перечень следует получить у финансового учреждения. Юридический консультант не принимает решение о проведении банковской операции.

При покупке через представителя заранее передайте проект доверенности получателю. Уточните, какие действия должны быть охвачены: подписание согласованных документов, налоговые действия, расчёты или регистрация. Наличие полномочия на одно действие нельзя без проверки распространять на весь процесс. Вопросы перевода и удостоверения решаются до подписания доверенности, особенно при оформлении за пределами Португалии.

Для земли, реконструкции, объекта с изменённой планировкой или строящегося здания дополнительно запросите документы, позволяющие проверить заявленное состояние и использование. Уточните у оформляющего специалиста и компетентного муниципального органа, какие разрешения и подтверждения применимы. Обещание передать документы после оплаты следует заменить согласованным условием о том, что должно быть получено до обязательства и до окончательного расчёта.

CPCV: согласуйте условия до аванса и окончательного оформления

CPCV — contrato-promessa de compra e venda, предварительный договор купли-продажи. Стороны обязуются в будущем заключить основной договор — escritura или удостоверенный частный документ — на согласованных условиях, а покупатель обычно вносит предварительный платёж. Сам CPCV право собственности не переносит: оно переходит по основному договору и затем регистрируется.

На стадии CPCV сначала следует получить полный проект предлагаемого договора. Подписание и перевод денег не стоит начинать с пересказа условий агентом. Обозначение документа не раскрывает предмет обязательства, юридическое значение платежа или последствия прекращения сделки. Эти вопросы разбираются по тексту и применимым правилам португальского гражданского права с юристом, который проверяет конкретный проект.

CPCV не заменяет проверку продавца. Если продавец — компания, полномочия подписанта CPCV проверяются по certidão permanente de registo comercial так же, как для основного договора: Empresa Online раскрывает регистрационные сведения и устав компании, но не условия аванса покупателя.

В проекте предложите закрепить следующие условия:

• точные стороны, подписантов и объект с идентификаторами из документов;
• цену, валюту, получателей платежей и распределение расходов;
• сумму предварительного платежа, его договорное назначение и подтверждение получения;
• документы и действия продавца до окончательного оформления;
• порядок погашения ипотеки, снятия обременений и подтверждения результата;
• зависимость покупки от согласованного финансирования, если кредит нужен;
• срок и условия выхода на escritura, продление и уведомления сторон;
• последствия отказа от сделки, задержки, неполучения документов и порядок возврата денег;
• состояние передаваемого объекта, состав имущества, освобождение помещения и передачу ключей.

Это перечень условий для переговоров. Он не означает, что каждое положение автоматически действует без включения в договор. Нельзя обещать возврат аванса при отказе банка, если соответствующий механизм не согласован и не проверен. Аналогично следует отдельно разбирать правовые последствия нарушения договора продавцом и порядок защиты требований покупателя.

Размер предварительного платежа определяйте после анализа риска. В рыночных обзорах встречается ориентир «задаток 10–20%», но в официальных описаниях gov.pt и Predial Online такой нормы нет: размер определяется договором. Юридическое значение платежа — задаток (sinal) с особыми последствиями при отказе стороны или обычный аванс в счёт цены — зависит от формулировки CPCV и проверяется юристом. Единый рыночный процент не заменяет условия конкретного проекта и допустимость перечисления средств. Если проверка права, долга или финансирования ещё не закончена, следует согласовать, при каких подтверждённых событиях появляется обязанность платить и когда деньги подлежат возврату.

До перевода подтвердите реквизиты получателя и основание его участия. Если деньги предлагается перечислить посреднику, запросите документы о полномочиях, условиях хранения и последующей передачи суммы. Смена реквизитов в переписке требует повторной проверки. Платёжный документ должен позволять связать сумму с конкретным объектом, договором и стадией исполнения.

Условия окончательной оплаты следует сопоставить с готовностью документов и порядком снятия обременений. В схеме расчётов обозначьте источник денег, получателя каждой части суммы, подтверждение исполнения и зависимые действия сторон. Обещание получить кредит и фактическая возможность перечислить цену — разные стадии подготовки.

Порядок сделки: от проверки до escritura и регистрации

Рабочий маршрут следует согласовать с участниками до внесения денег. В нём обозначаются ответственные за документы, условия перехода к следующей стадии и порядок связи при задержке. Ниже приведена последовательность подготовки; это не государственный регламент с единым сроком для каждого объекта.

1. Определите конструкцию покупки. Зафиксируйте покупателя, назначение объекта, финансирование и участие представителя. Сопоставьте план с документами помещения или земли.
2. Подготовьте налоговую идентификацию. Получите или проверьте NIF, данные адреса и статус. Вопросы обращения относятся к Finanças; реквизиты должны совпадать с проектами сделки.
3. Проверьте недвижимость. Получите регистрационные сведения через соответствующий сервис IRN или Predial Online, сопоставьте владельца, предмет покупки и обременения. Запросите налоговые документы и сведения о долгах.
4. Проверьте продавца и полномочия. Для компании изучите certidão comercial и документы представительства, для представителя — основание участия. Устраните расхождения имени, организации и реквизитов.
5. Закройте вопросы использования и преимущественного права. Уточните документы по состоянию объекта и применимость соответствующих процедур. Если требуется объявление через Predial Online, согласуйте исполнителя и подтверждение результата.
6. Согласуйте CPCV и платёжную схему. Свяжите предварительные обязательства с документами, финансированием и снятием обременений. Письменно определите последствия невыполнения условий.
7. Получите налоговый расчёт и смету оформления. Сопоставьте IMT, IS, возможные льготы, оформление, регистрацию и сопутствующие расходы. Обращение о льготе по IMT подаётся до escritura. В разделе IMT на Portal das Finanças предусмотрены подача декларации, в том числе через регистратуру (conservatória), и отдельные платёжные документы DUC для IMT и для IS по verba 1.1. До подписания уточните, какие подтверждения уплаты или освобождения должны быть представлены.
8. Сверьте окончательный проект и документы. Проверьте объект, стороны, цену, расчёты и исполнение предварительных условий. Передайте комплект оформляющему специалисту и подтвердите готовность участников.
9. Оформите сделку и расчёт. При согласованной escritura проверьте содержание акта и порядок исполнения платежей. Сохраните документы о приобретении, перечислении денег и исполнении согласованных условий.
10. Проконтролируйте регистрацию и передачу. Получите подтверждение подачи, отслеживайте запросы, затем проверьте итоговые регистрационные сведения. Отдельно оформите передачу помещения, ключей и согласованных документов.

Predial Online позволяет подавать регистрационные действия, депонировать документы, платить и устранять недостатки регистрационного обращения. Поэтому сохранение квитанции о подаче — промежуточный результат. Для завершения сопровождения следует договориться о проверке самой записи о приобретении и оставшихся обременений.

Escritura не следует описывать единственной формой оформления любой операции с недвижимостью. Тот же официальный сервис Predial Online предусматривает обязательное электронное депонирование documento particular autenticado — удостоверенного частного документа, который адвокаты, нотариусы, solicitadores и торгово-промышленные палаты используют при сделках с недвижимостью. Значит, оформление сделки возможно у нотариуса или другого уполномоченного профессионального участника. Подходящую форму и порядок работы по конкретной покупке следует определить заранее; документы и стоимость сверяются именно с выбранным способом.

Перед escritura полезно повторно осмотреть объект и сопоставить фактическое состояние с согласованным описанием передачи. Отметьте оставленное имущество, доступ в помещения, выявленные повреждения и незавершённые работы. Если стороны договариваются о последующем устранении недостатков, условия стоит оформить письменно с понятным результатом исполнения.

После подписания договоритесь, кто получает уведомления регистратора и отвечает на запросы. Для контроля сохраните документ приобретения, налоговые подтверждения, сведения о расчётах и доступ к итоговой выписке. Получение ключей не заменяет проверку регистрационного результата, а регистрация не доказывает исполнение всех договорных обещаний продавца.

Налоги, сборы и сроки: как собрать бюджет сделки

Расходы удобно разделить на цену объекта, налоги приобретения, оформление и будущие платежи владельца. Это предотвращает ошибку, когда сумма из рекламы воспринимается как полный бюджет. Для каждого платежа запросите основание, расчёт, получателя и момент исполнения. Вознаграждение посредника или юриста должно быть отделено от государственных платежей.

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — относится к возмездному приобретению недвижимости. Официальная страница gov.pt указывает на уплату в момент escritura, кроме случаев освобождения. Значит, вопрос расчёта и доказательства льготы следует решить до выхода на подписание. Нельзя предполагать нулевой платёж лишь по устному обещанию агента.

IS — Imposto do Selo — учитывается отдельно. Страница IMT Jovem прямо относит соответствующую льготу к гербовому сбору по операции, предусмотренной verba 1.1 Tabela Geral. Право на освобождение от определённого налога следует проверить по условиям, а расчёт IMT и IS получить раздельно.

Статья бюджета	Что подтверждено официальным источником	Что получить для конкретной покупки
IMT	Связан с приобретением; gov.pt указывает оплату при escritura, кроме освобождения	Расчёт, применимую таблицу, данные объекта и основание льготы
IS по приобретению	В описании IMT Jovem названа verba 1.1 Tabela Geral	Отдельную сумму и проверку освобождения
Оформление документа	Форма и услуги зависят от выбранного способа сделки	Письменную смету оформляющего специалиста
Регистрация	Predial Online предусматривает подачу и оплату регистрационных действий	Тариф применимых действий и состав подачи
Банковские и кредитные расходы	Определяются отдельно от цены недвижимости	Условия банка, комиссии и расходы финансирования
IMI после приобретения	Муниципальные ставки зависят от категории недвижимости	Ставку нужного муниципалитета и года, индивидуальный расчёт

Ставки IMT установлены статьёй 17.º Código do IMT (Decreto-Lei n.º 287/2003) — консолидированный текст на Portal das Finanças. Пороги в евро приведены в редакции Lei n.º 73-A/2025 от 30 декабря 2025 года, ставки жилья постоянного проживания — в редакции Lei n.º 82/2023 от 29 декабря 2023 года, ставки прочих случаев — в редакции Decreto-Lei n.º 48-A/2024 от 25 июля 2024 года с производством эффекта с 1 августа 2024 года. Таблицы ставок, действующие с 1 января 2026 года, опубликованы в Ofício-circulado n.º 40129/2026 от 6 января 2026 года. Ставка IS по приобретению — 0,8% от стоимости по verba 1.1 Tabela Geral do Imposto do Selo. Буквы в первом столбце таблицы — alíneas пункта 1 статьи 17.º.

Пороги таблицы приведены для континентальной Португалии; для Азорских островов и Мадейры действуют отдельные таблицы IV–VI того же циркуляра (PDF): например, по таблице IV для жилья постоянного проживания ставка 0% действует до 132 933 €, а маргинальная ставка 8% — свыше 413 174 € до 826 228 €.

Основание по статье 17.º	Значение, с которого начисляется IMT	Маргинальная ставка	Средняя ставка
a) Жильё постоянного проживания (habitação própria e permanente)	до 106 346 €	0%	0%
a) Жильё постоянного проживания	от 106 346 до 145 470 €	2%	0,5379%
a) Жильё постоянного проживания	от 145 470 до 198 347 €	5%	1,7274%
a) Жильё постоянного проживания	от 198 347 до 330 539 €	7%	3,8361%
a) Жильё постоянного проживания	от 330 539 до 660 982 €	8%	—
a) Жильё постоянного проживания	от 660 982 до 1 150 853 €	6% (единая ставка)	—
a) Жильё постоянного проживания	свыше 1 150 853 €	7,5% (единая ставка)	—
b) Первое жильё по пунктам 2–5 статьи 9.º (льгота IMT Jovem)	до 330 539 €	0%	0%
b) Первое жильё по пунктам 2–5 статьи 9.º	от 330 539 до 660 982 €	8%	—
b) Первое жильё по пунктам 2–5 статьи 9.º	от 660 982 до 1 150 853 €	6% (единая ставка)	—
b) Первое жильё по пунктам 2–5 статьи 9.º	свыше 1 150 853 €	7,5% (единая ставка)	—
c) Прочее жильё	до 106 346 €	1%	1%
c) Прочее жильё	от 106 346 до 145 470 €	2%	1,2689%
c) Прочее жильё	от 145 470 до 198 347 €	5%	2,2636%
c) Прочее жильё	от 198 347 до 330 539 €	7%	4,1578%
c) Прочее жильё	от 330 539 до 633 931 €	8%	—
c) Прочее жильё	от 633 931 до 1 150 853 €	6% (единая ставка)	—
c) Прочее жильё	свыше 1 150 853 €	7,5% (единая ставка)	—
d) Сельские объекты (prédios rústicos)	вся стоимость	5%	—
e) Прочие городские объекты и прочие возмездные приобретения	вся стоимость	6,5%	—
Пункт 4: покупатель с налоговым адресом в стране, территории или регионе с более льготным режимом	вся стоимость	10%	—
IS, verba 1.1 Tabela Geral do Imposto do Selo	стоимость	0,8%	—

Покупатель-нерезидент: единая ставка 7,5%

По пункту 10 статьи 17.º Código do IMT при покупке нерезидентом городского объекта или его автономной части, предназначенных для жилья и не имеющих иного назначения, действует единая ставка IMT 7,5% без льгот и снижений. Пункты 10–12 добавлены Decreto-Lei n.º 97/2026 от 20 мая 2026 года. Пункт 10 предусматривает три исключения:

• a) покупатель ранее признавался налоговым резидентом Португалии по статье 16.º Código do IRS (CIRS);
• b) покупатель становится налоговым резидентом Португалии по статье 16.º CIRS в течение двух лет со дня приобретения;
• c) жильё передаётся в аренду для проживания с ежемесячной платой, не превышающей пределы пунктов 2 и 3 статьи 2.º Decreto-Lei n.º 97/2026: договор заключается в течение шести месяцев со дня приобретения, а за первые пять лет после покупки жильё должно сдаваться не меньше 36 месяцев, подряд или с перерывами.

В случаях b) и c) по пунктам 11–12 Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) по заявлению покупателя аннулирует разницу между уплаченным налогом и суммой по ставкам пункта 1 статьи 17.º. Заявление в компетентное подразделение AT подаётся в течение шести месяцев с даты, когда покупатель стал налоговым резидентом или заключил договор аренды, соответственно. До подтверждения применимости исключения таблицу прогрессивных ставок нерезиденту применять нельзя.

Расчёт по alíneas а), b) и c) выполняется по правилу пункта 3 статьи 17.º: значение делится на часть, равную пределу размещённого в ней эскалона, к которой применяется средняя ставка этого эскалона, и превышение, к которому применяется маргинальная ставка следующего эскалона. Пункт 4 устанавливает ставку 10% вместо ставок пункта 1 и исключает льготы и снижения для покупателя с налоговым адресом в стране, территории или регионе с более льготным режимом из списка, утверждённого порукой министра финансов, и для организации, находящейся в прямом или косвенном контроле такого покупателя; на физических лиц это правило не распространяется.

Перед обязательствами запросите расчёт у Finanças или проверяющего налогового специалиста со ссылкой на применимую статью кодекса и исходные данные. В расчёте следует отдельно показать цену, VPT, назначение объекта (постоянное жильё покупателя или иное), категорию объекта, статус покупателя и применяемое основание льготы. Расчёт IMT и IS по одной и той же сделке оформляется раздельно, с отдельными суммами и платёжными документами.

Размер нотариальных и регистрационных платежей следует запросить письменно у исполнителя выбранного способа оформления. Смета должна показывать, какие действия включены, какие документы оплачиваются отдельно и может ли измениться сумма при исправлениях или дополнительных действиях. Стоимость по конкретной escritura определяется официальными тарифами Instituto dos Registos e do Notariado и письменной сметой исполнителя: числа из обзоров заменяются тарифом по конкретному действию. При регистрации онлайн Predial Online указывает скидку до 10% на регистрационные акты, что стоит учесть при выборе способа подачи.

IMI: расходы владельца после сделки

Налоговая служба Португалии публикует ставки IMI по муниципалитету и году. Для urbanos на странице указан диапазон 0,3–0,45%, в специальных обстоятельствах — до 0,5%; для rústicos — 0,8%. Это категории налоговой классификации, поэтому расположение дома за пределами города само по себе не отвечает на вопрос о применимой ставке.

На той же странице AT названа ставка 7,5% для объектов организаций с налоговым адресом в странах и территориях из перечня Portaria 150/2004; отдельно указано, что эта ставка не применяется к недвижимости физических лиц. Ставки IMI каждый муниципалитет устанавливает ежегодно по статье 112 Código do IMI, поэтому для расчёта берётся ставка конкретного муниципалитета за нужный год. На портале AT ежегодные налоги на недвижимость сгруппированы как IMI и AIMI; применимость дополнительного налога к имуществу покупателя уточняется отдельно. Для корпоративного покупателя местонахождение и структура владения требуют отдельного налогового разбора. Процент нельзя механически переносить на любого иностранца.

Помимо налога, запросите сведения о содержании здания, общих работах, страховании и обслуживании кредита, если он используется. Потенциальный арендный доход оценивается после расходов и проверки допустимости аренды. Доходность из объявления не является подтверждением будущей прибыли или суммы налогов владельца.

Как планировать календарь

Общий срок покупки складывается из готовности документов, устранения обременений, финансирования, налоговой подготовки, оформления и регистрации. Для рабочей даты запросите состояние каждой стадии и зависимые действия. Если ипотека продавца ещё не разобрана или банк покупателя не согласовал финансирование, предварительная запись на escritura сама по себе не означает готовности сделки.

В графике полезно обозначить события вместо обещания единого срока: получены сведения, согласован договор, подтверждён платёжный маршрут, готов комплект, подано на регистрацию, проверена итоговая запись. Отдельно укажите договорные сроки уведомлений и продления. Срок рассмотрения конкретного обращения уточняется по соответствующей процедуре; его нельзя подменять общим рекламным обещанием оформить покупку за несколько дней. Оценки сроков из обзоров служат поводом спросить исполнителя, из каких стадий складывается его оценка: рабочий календарь строится по официальным описаниям процедур Portal das Finanças, Predial Online и согласованным договорным срокам. Из официальных сроков для календаря важны два: обращение о льготе по IMT подаётся до escritura, а при льготе под реабилитацию работы должны начаться не позднее шести месяцев после неё.

Льготы IMT и IS: условия и противоречия официальных порогов

Проверку освобождения следует проводить до покупки. Общее описание IMT на gov.pt прямо указывает, что обращение об освобождении подаётся до приобретения и escritura. В том же описании возможность последующего возврата отдельно связана с покупкой для перепродажи при выполнении условий. Нельзя распространять такой возврат на любое пропущенное обращение о льготе.

Первое постоянное жильё и IMT Jovem

Специальная страница IMT Jovem описывает льготу для покупателей в возрасте 35 лет включительно или младше, приобретающих первое жильё для постоянного проживания (habitação própria permanente); правовой основой названа Lei n.º 30-A/2024. Страница предусматривает обращение через Portal das Finanças или отделение Finanças. Освобождение распространяется и на IS по verba 1.1 Tabela Geral.

Общая страница IMT перечисляет условия: возраст не старше 35 лет, escritura начиная с 1 августа 2024 года и отсутствие у покупателя другого жилья или доли в другом объекте, пригодном для проживания. Льгота рассчитана на объект, где покупатель будет постоянно жить: покупка для отдыха или сдачи в аренду под это условие не подходит.

По суммовым пределам официальные описания расходятся. Это расхождение нельзя разрешить простым выбором страницы с более поздней датой обновления. Ниже показаны именно сведения страниц, а не рекомендованные пороги расчёта на дату сделки.

Официальное описание	Предел полного освобождения	Верхняя граница частичного освобождения
Общая страница IMT, обновлена 02.09.2026	316 772 евро	633 453 евро
Специальная страница IMT Jovem, обновлена 27.03.2026	324 058 евро	648 022 евро

Механизм на обеих страницах одинаков. До нижнего порога IMT и IS не уплачиваются полностью. Между порогами освобождение распространяется на сумму в пределах нижнего порога, а налог платится с превышения. Выше верхней границы льгота не применяется, и налог считается со всей суммы. Однако расходящиеся суммы не позволяют надёжно определить платёж по одной информационной странице: пороги проверяются на дату escritura. До CPCV следует получить применимый расчёт AT с правовым основанием и подтвердить бюджет на случай неприменения льготы.

При совместной покупке следует оценить каждого приобретателя и соответствующее участие в сделке. Страница IMT Jovem описывает случай, когда один из покупателей уже владеет жильём либо старше 35 лет, с уменьшением освобождения до 50%. Эту формулировку нельзя без индивидуального расчёта превращать в правило для произвольных долей или состава покупателей.

Перепродажа, работы и иные основания

Общее описание IMT выделяет иные основания, включая постоянное жильё, перепродажу, реабилитацию и отдельные категории объектов. Для постоянного жилья на общей странице gov.pt названы пределы 92 407 евро для континентальной территории и 115 508 евро для Азорских островов и Мадейры: ни VPT, ни цена, указанная в escritura, не должны превышать эти пределы. Это сведения конкретного описания льготы, а не универсальные необлагаемые суммы любой покупки. Актуальность и соответствие ситуации подтверждаются при расчёте.

Для покупки под реабилитацию gov.pt указывает начало работ в пределах шести месяцев после escritura и условия пункта 1 статьи 45 Estatuto dos Benefícios Fiscais. Эта льгота не суммируется с другими налоговыми льготами по жилью, например с освобождением от IMI. Для перепродажи на той же странице назван срок не более трёх лет после приобретения: освобождение запрашивается до escritura либо уплаченный IMT возвращается при продаже. Освобождение, полученное при escritura, может быть утрачено, если условия не выполнены. Эти сведения описывают отдельные режимы, а не обещают освобождение при любом ремонте или намерении позднее продать квартиру.

До применения специального режима запросите проверку действующей нормы, статуса покупателя, действий после покупки и последствий нарушения условий. Информационное описание не заменяет такого анализа. В финансовом плане следует учитывать возможную утрату льготы; договорные расходы и цена недвижимости не уменьшаются автоматически из-за ожидаемого налогового преимущества.

Что делать при долгах, расхождениях и отказах

Срыв сделки, задержка банковского перевода, неприменение льготы и отказ в регистрации — разные события. По каждому выясняются причина, документальное подтверждение и возможные действия. Общая рекомендация «подать заново» не помогает, если проблема находится в праве продавца или в содержании договора.

Продавец не совпадает с владельцем в выписке. Приостановите согласование платежа и запросите объясняющие документы. Сопоставьте последовательность приобретения, сведения о представительстве и актуальную запись. Если требуется исправление либо дополнительная регистрация, согласуйте результат, который должен быть достигнут до продолжения покупки. Совпадение адреса не устраняет расхождение сторон.

Обнаружена ипотека или другое обременение. Получите текст записи и документы об основании. Для ипотечного долга согласуйте с продавцом и кредитором порядок расчёта и снятия обременения. Predial Online предусматривает депонирование согласия кредитора на отмену ипотеки; наличие такого инструмента не означает, что запись исчезнет без надлежащих действий и проверки результата.

Не раскрыты долги по объекту. Запросите документы и объяснения у продавца, а при соответствующих начислениях — подтверждение от управляющего или кредитора. Разберите связь задолженности с покупкой. До этого не стоит заменять неизвестную сумму договорной фразой «претензий нет». Если предполагается удержание части цены, его механизм следует согласовать и проверить юридически.

У подписанта нет понятных полномочий. Для компании сверяются реестр, устав и документы представительства, для представителя — доверенность и объём действий. Официальный корпоративный сервис позволяет получить связанные документы и актуальный устав. Предложите заменить подписанта или исправить оформление полномочий до подписания, а не собирать подтверждения после расчёта.

Банк не согласовал кредит или перевод. Получите причину и адресный перечень дополнительных документов. Сопоставьте ответ с условиями CPCV: предусмотрены ли зависимость покупки от финансирования, продление и возврат платежа. Обещать отмену договора без потерь по одному факту банковского отказа нельзя; сначала анализируется договор и применимое право.

Налоговый расчёт не совпадает с бюджетом. Проверьте использованные данные и основание ожидаемого освобождения. Запросите пояснение расчёта до escritura. Противоречие порогов на официальных информационных страницах не следует исправлять произвольным выбором меньшего налога. Если льгота в расчёте не применена, финансовый план и дальнейшие обязательства пересматриваются до окончательного оформления.

Регистратор запросил исправление или отказал. Сохраните уведомление, дату получения, мотивировку и сведения о подаче. Отличите устранимый недостаток комплекта от проблемы самого права. Predial Online предусматривает устранение недостатков обращения, но способ ответа и сроки следует определить по конкретному уведомлению. Если требуется оспаривание, порядок и процессуальный срок проверяются по соответствующему решению, без переноса сроков из миграционных процедур.

Если продавец перестал исполнять договорённости после предварительного платежа, сохраните подписанные документы, подтверждения перевода и переписку. До нового платежа или уведомления о прекращении договора поручите юристу оценить согласованные условия, доказательства нарушения и доступные требования. Компенсация, возврат денег и регистрация права не возникают автоматически из самого факта обращения к консультанту.

Граждане РФ и Беларуси: въезд и расчёты проверяются раздельно

Для покупателя из России или Беларуси следует отдельно разобрать возможность приехать на оформление, допустимость конкретной сделки и банковский маршрут. Наличие визы не означает проведения платежа. Присвоенный NIF не означает отсутствия финансовых ограничений. Действующий счёт не заменяет проверку запланированной операции и участников.

Еврокомиссия указывает полную приостановку соглашения об упрощении виз с Россией и частичную — с Беларусью. Эти ситуации не следует описывать одинаково: при приостановке, по пояснению той же страницы, действуют общие правила Визового кодекса ЕС. Краткосрочная шенгенская виза рассчитана на пребывание до 90 дней в любом 180-дневном периоде, более длительное пребывание регулируется национальными процедурами. Португальская консульская сеть в России, по данным Portal das Comunidades, — консульский отдел посольства в Москве и почётные консульства в Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге. До поездки проверяются гражданство, действующий статус, применимая процедура и документы для въезда; договор о покупке сам по себе не служит обещанием выдачи визы. Если приезд на подписание невозможен, вариант с представителем по доверенности обсуждается заранее, с учётом требований к её форме и легализации.

Описание санкционного режима ЕС включает финансовые ограничения в отношении России и отдельно упоминает меры в отношении Беларуси. Нормы, которые имеют значение для расчётов по сделке:

Режим	Правовая основа по описанию Еврокомиссии	Что проверить до платежа
Экономические санкции против России	Council Decision 2014/512/CFSP и Регламент (ЕС) № 833/2014; среди финансовых мер — запреты ряда финансовых операций с Россией и запрет приёма депозитов	Банк отправителя и получателя, назначение платежа, применимые ограничения и исключения по действующей редакции регламента
Индивидуальные санкции	Council Decision 2014/145/CFSP и Регламент (ЕС) № 269/2014: замораживание активов и запрет предоставлять средства или экономические ресурсы включённым в список лицам	Покупателя, продавца, владельцев компаний и банки — по сводному списку финансовых санкций на карте санкций ЕС
Санкции в отношении Беларуси	Единый режим Council Decision 2012/642/CFSP и Регламента (ЕС) № 765/2006	Те же вопросы для белорусских участников и банков

Регламенты, как указывает Еврокомиссия, адресованы всем лицам и организациям под юрисдикцией ЕС и создают для них юридические обязанности. Поэтому португальский банк, нотариус и другие участники сделки оценивают её самостоятельно. Общая информационная страница не позволяет сделать вывод ни о запрете каждой покупки недвижимости по паспорту, ни о безусловной допустимости любой покупки. Для заключения оцениваются конкретные лица, организации, банки, средства и применимые исключения в действующей редакции актов: санкции регулярно пополняются новыми пакетами.

До предварительного платежа подготовьте данные о гражданстве и проживании, собственнике денег, источнике средств, банке отправителя и предполагаемом получателе. Передайте сведения для правовой проверки и согласования с банком. Если покупатель — организация, личная банковская история директора не заменяет объяснение корпоративного финансирования и структуры сделки.

Не следует строить расчёт на предположении, что разрешённость одной операции гарантирует следующую. При изменении отправителя, получателя, банка или схемы финансирования условия следует проверить повторно. В CPCV полезно согласовать порядок действий при задержке или невозможности платежа; договорённость сторон не отменяет обязательных ограничений и решений банка.

Покупку недвижимости и переезд нужно планировать как отдельные задачи. AIMA прямо исключает направление инвестиционной деятельности ARI на недвижимость. Вопросы выбора основания проживания раскрыты в статье «ВНЖ Португалии: основания, документы и порядок подачи». Право собственности не следует представлять как временный ВНЖ, ПМЖ или гражданство.

Когда нужен юрист и как согласовать сопровождение Taxers

Юридический разбор полезен до предварительного платежа, особенно при ипотеке продавца, покупке через компанию, представительстве, незавершённом строительстве или зависимости сделки от кредита. На этой стадии ещё можно согласовать условия договора, запросить документы и оценить бюджет устранения проблем. После перечисления денег предмет работы может включать уже исполнение обязательств и защиту требований.

Для обращения по услуге сопровождения сделок с недвижимостью Taxers подготовьте ссылку или описание объекта, документы продавца, имеющиеся выписки, проект CPCV, предполагаемую цену и способ финансирования. Если договор уже подписан или деньги перечислены, приложите документ и подтверждение оплаты. Отдельно обозначьте спорный вопрос и ближайшее договорное действие.

До договора согласуется объём работы: анализ объекта и продавца, адресный перечень документов, разбор CPCV и платёжной схемы, проверка налогового расчёта, участие в оформлении и контроль регистрации. В соглашении следует определить, кто запрашивает сведения, общается с участниками, получает уведомления и проверяет устранение замечаний. Представительство и действия местных специалистов включаются в объём по согласованию.

Результат проверки стоит описать предметно: перечень рассмотренных документов, обнаруженные риски, недостающие подтверждения, условия продолжения сделки и распределение действий. Смета юридической работы согласуется отдельно от налогов, регистрационных платежей, переводов и банковских расходов. Цена и срок сопровождения определяются после оценки задачи.

Решение о регистрации принимает компетентный орган; налоговый вопрос разрешается в рамках полномочий налоговой службы, банковскую операцию оценивает финансовое учреждение. Taxers не подменяет эти решения гарантией результата. Достижимый предмет сопровождения — подготовить и проверить действия сторон, согласовать договорную защиту и довести предусмотренный объём работы до документально определённого результата.

FAQ